2025年4月，财政部与住建部联合发布的《关于开展2025年度中央财政支持实施城市更新行动的通知》（财建办〔2025〕11号），标志着我国城市更新行动进入“深水区”。政策延续2024年试点经验，通过扩大示范范围、优化资金投向、强化金融协同，着力破解资金短缺、可持续性不足等核心难题。作为国家“十四五”规划收官之年的关键举措，该政策不仅承载着补齐民生短板的经济使命，更肩负着推动新型城镇化与消费升级的双重战略目标。

一、财政持续发力，“有钱才更新”的资金瓶颈有望逐步缓解

资金问题一直是制约城市更新推进的最大痛点。城市更新涵盖老旧小区改造、基础设施升级、产业转型等多个领域，投资周期长、盈利模式不清晰，是多数资本机构难以进入的“融资灰区”。

2024年，中央财政首次向15个城市提供定额补助，为城市更新资金体系带来“及时雨”；2025年，《通知》进一步将入选城市数量增至20个，表明政策正在由试点走向初步制度化，并意在形成更加稳定、可持续的财政支撑机制。

财政补助标准依旧实行分区域定额拨付：

东部地区：不超过8亿元/城市

中部地区：不超过10亿元/城市

西部和直辖市：不超过12亿元/城市

这不仅体现出对区域发展差异的精准把握，也释放出财政对“谁积极、谁特色突出、谁基础扎实”的城市予以重点鼓励的信号

专家解读：

中央财政的投入虽然相较整体城市更新体量仍属“撬动资金”，但其重要作用在于“政策号召力”。它不仅能为地方政府提供启动资金，更关键在于增强金融机构信心，引导更多社会资本以多种形式（专项债、PPP、REITs等）进入城市更新领域，逐步打破“融资难”的结构性困局。

二、政策导向优化，从“基础兜底”转向“消费牵引”

本轮《通知》在资金使用导向上，较2024年出现了关键性转向：由以往强调城市基础设施“补短板”，逐步向消费型基础设施建设倾斜，体现出“以基建促消费、以消费促发展”的政策理念升级。

重点支持内容包括：

城市地下管网、污水收集处理能力提升

城市生命线工程建设

老旧片区综合宜居改造

公共服务、文化、旅游、商业等消费型基础设施打造

政策目标不再仅仅是“物理更新”，而是通过改善城市人居环境、完善消费场景、提升服务供给，从而增强城市的整体吸引力和承载力。

趋势研判：

当前宏观经济面临内需不足压力，城市更新被视为拉动消费、提升居民生活质量、实现高质量发展的重要抓手。未来，更多“城市更新+消费场景+产业导入”的新模式将成为主流，老旧小区改造、闲置空间再利用、社区商业提升等项目，将获得政策与资本双重关注。

三、区域覆盖扩大，示范引领体系初步成型

2025年，《通知》支持城市的范围由15个增至20个，且明显倾斜于超大特大城市以及黄河、珠江流域沿线重点城市，释放出中央层面对高能级城市在城市更新中“先行一步”的战略期待。

这意味着：

国家希望通过有条件、有基础、有创新能力的城市，率先探索可复制、可推广的城市更新模式；

大城市因其人口密度高、更新需求强、财政能力强，更适合作为政策试点与实践样本；

城市更新将进一步与区域协调发展战略融合，如“双城经济圈”、“长江经济带”、“粤港澳大湾区”等国家战略下的城市群将成为政策支持重点区域。

企业建议：

地方政府应以此为契机，提升城市更新战略地位，主动争取财政资金、形成项目储备清单、搭建多元融资平台；而企业则应加强在重点区域城市的项目布局与资源投入，力争成为“政策+资本+实施”三位一体的城市更新解决方案提供者。

展望：走向制度化、规模化与系统化的城市更新新时代

从政策连续性、支持力度和方向导向看，2025年的中央财政支持城市更新行动正释放出以下几个明确趋势：

财政支持制度化：中央财政资金可能将逐步常态化，形成年度竞争性补助机制；

项目导向市场化：支持项目需具备创新性、可复制性和市场可参与性，强调“可运营、可持续”；

实施路径系统化：从“拆-建”向“留-改-提”转变，注重历史文化保护、绿色低碳发展、功能复合导入；

参与主体多元化：地方政府不再“包打天下”，需联合国企、开发商、运营商、产业机构等共建共营。

结语：从政策红利到长效机制

2025年城市更新政策体系，实质是中央引导下的城市发展模式变革。对于行业而言，政策红利期同时意味着能力重构期：传统施工企业需向“资源整合商”转型，金融机构需建立“投融管退”闭环能力。唯有将政策导向转化为技术标准、资金方案和商业模式，方能在这场城市升级浪潮中把握先机。