海洋财富网综合消息 随着“国八条”、限购令等房产调控政策的陆续出台，以及今年两会上温家宝总理关于“中国房价还远远没有回到合理价位，调控不能放松”的讲话，房地产调控的脚步依次递进。在这种背景下，荣成市房地产市场已发生哪些改变？面对各种调控政策，购房者又是如何面对的？面对记者提出的这些疑问，荣成市成山建设置业有限公司董事长车宝臻给出了他的解答。

看市

“刚需族”是购房主力军

当“新国八条”、限购令刚推行时，由于每个城市房地产市场情况不同，全国各地反应不一。当国内一二线城市房价随着调控政策出台而出现应声而降的现象时，荣成作为一个县级市，由于房价一直相对较稳，泡沫较少，对政策的反应则有些滞后。自去年下半年开始，国家调控政策才传导到荣成房地产市场上，购房者的观望情绪开始加强，房地产市场受到明显影响。尤其是今年第一季度，荣成部分楼盘销售需求受到打击，这是否代表房产调控已让市场已进入买方市场？

车宝臻分析道，首先，第一季度历来是楼市销售的传统淡季。因为在春节前后，受消费心理的影响，市民往往买车的多，购房的少。“买车能立马享受，买房却要等到来年春节才能住进去。”其次，相较于房地产市场旺季，人们的投资理念也已发生改变，房产已经不再成为投资者追捧的对象。再次，由于年初政策基调并不明朗，到“两会”后温家宝总理关于调控政策不放松的讲话，进一步加大了市场观望程度。多方面因素造成第一季度部分楼盘低迷情景，但是一季度的市场低迷并不表示荣成房地产市场进入停滞状态，而是进入了充分竞争的去库存时代。

车宝臻表示，在此政策背景以及市场情景下，房地产商拿地去做大项目的动力显然不足，因此加大原有楼盘销售量是目前各个房地产商的普遍策略。现阶段来看荣成房地产市场，内销仍然是市场销售的主导方向，“刚需族”依然是购房的主力军。谁的楼盘吸引了“刚需族”的目光，谁就在市场上占据着一定的主动性。

为此，去年下半年，车宝臻带领他的团队，仔细调研市场，果断地调整开发定位，在一个房产项目的三期上，加大小户型房源的建设，来满足市场“刚需族”的需要。

论市

品质楼盘将成功突围

在房地产调控趋紧的情势下，各家开发商主打小户型已成潮流。在众多房地产争夺“刚需族”、外来人口暂没有大量涌入的情势下，面对趋紧的市场，开发商如何应对？“在这种情势下，品质楼盘能成功突围。”车宝臻一语道破。

车宝臻表示，纵观荣成房地产这几年的发展，最直观的体现是沿市区青山路直行，随处可见道路两边正在建设的楼盘。而近几年，荣成本地人口增长速度放缓。从长远来看，如果没有外销的拉动，依靠内销，市场的供应量将远大于需求量，届时市场会出现饱和状态，卖方市场将转向买方市场。房子多了，这时购房者的置业心态将更趋理性，品质将被逐渐放大。大浪淘沙，品质楼盘肯定会胜出。

在这种理念指导下，车宝臻及其团队在打造成山奥苑小区优秀品质的基础上，对成山御苑小区更加精雕细琢。无论从设计、物业配套，还是品质、监督建设等方面又提出了更精细化的要求。他说：“从安装高档入户门、铝合金平开内倒窗等方面提高品质，不断强化细节来满足‘刚需族’的购房需求。” 车宝臻表示，对产品品质孜孜不倦的追求，不仅源于企业自身雄厚的实力，而且源于本土房地产商的责任感和使命感。首先，大企业楼盘开发量大，采购原材料量大价低，成本价格有一定的优势，而且凭借多年的开发经验，对楼盘发展趋势了解透彻，能对产品的不足不断加以改善。其次，由于成山御苑等小区的物业一直是企业自身负责，注重楼盘的品质也有利于后期维护，而且房子相对是一个长期性的产品，注重品质更是出于对消费者的责任感。

建议

选房应考虑性价比和地段

随着生活水平的提高，如今人们购房已不仅仅注重遮风挡雨的最基本需求，越来越多的市民在选房时会考量品牌、地段、配套、房屋质量、物业等多方面因素。那么如何评价一个地产项目的好坏？一个地产项目最核心的因素是什么？

车宝臻表示，房产投资是一件大事，必须要慎重考虑，房产的价值因素包括了地段、质量、价格、配套、品牌等多方面。现在的消费者在考虑房子的综合价值时往往会更偏重于价格，而忽视了房屋的内在品质。经常会出现消费者购买了相对便宜的房子，但是却在防水、通风、门窗等细部出现问题，或者在安保、景观等配套服务上出现缺失，这是得不偿失的。衡量房屋的差异化应当采用性价比的方式，在满足自己经济承受能力的前提下，尽可能选择高品质、好品牌的楼盘。

从开发商的角度来看，品牌是房地产企业的核心价值。建立一个好的品牌声誉，需要时间的积累，这包含了相当数量的消费者对开发企业的综合评价，只有在各方面都有所长才能树立好的品牌声誉。所以，品牌是消费者对于开发企业的认可和评价，更是开发企业长久持续发展的根本动力。

“站在购房者角度来看，我认为地段是选房的核心要素。”车宝臻说，好的地段，意味着便捷的交通、完善的配套、优质的生活环境和最大的保值增值能力。虽说现在的“刚需族”买房大多是为了自住，但建议买房者还是要购买有成长性的板块。“从多年的销售经验来看，大多数购房者很少会在一套房子住上一辈子，都会面临二次置业的情况。”选房选好地段，无论是现有的自住，还是将来的出售，都具有无可比拟的优势。因为地段的稀缺性、独特性都是难以复制的。

就荣成目前发展规划来说，随着荣成市城市发展核心的东移，荣成东部城区将是未来城市规划的重心，这里将逐渐成为政治、经济和文化重地。而城区东部的北部居住区则北倚青山路，南邻德清街，靠近荣成市政府，不远处则是青山公园和十里河公园，周边是即将投入使用的新初中、妇幼儿童医院，以及原有的府新小学、新世纪小学等。完善的规划、优美的生态环境、便捷的交通路网、一应俱全的配套资源，其区位优势不言而喻，区位成长性也显而易见。也正因此，该区域成为众多优质开发商争夺的要地，这里正逐渐成为中高档住宅区的聚集地。所以说，房子的地段，是衡量一个住宅楼的档次和居住价值的首选要素。

趋势

楼市进入多元化发展阶段

在不断收紧的政策调控下，投资和投机性需求受到打击，部分“刚需族”也被误伤，住宅市场备受压抑。为此，不少房地产开发商开始将目光从住宅市场慢慢转移到商业地产和旅游地产项目上。一时间，荣成的楼市呈现多元化发展格局，住宅地产、商业地产、旅游地产竞相呈现。对此，车宝臻表示，商业地产和旅游地产将来或可是荣成楼市发展的大势所趋。近几年，随着振华、威百、博隆等商圈的强势崛起，荣成商业环境的构架已初具雏形。同时“山东半岛蓝色经济区”的国家战略、以及城市化进程进入鼎盛周期都会给荣成市带来一定的客流量，荣成商业地产后续发展空间很大。

在旅游地产方面，车宝臻认为，旅游地产的特点和优势在于它是旅游业和房地产业无缝嫁接的产物。但荣成目前的旅游业过度依赖旅游景点，没有形成自己的旅游文化，还没有形成自有稳定的消费群体，因此导致旅游地产开发方式过于传统和单一。从目前来看，荣成旅游地产开发基本集中在旅游住宅项目上，旅游商务地产和旅游度假地产，还没有形成一定的规模。

但由于荣成得天独厚的自然环境优势，青烟威荣城际铁路即将打造“半岛1小时生活圈”，外加政府近年来对旅游业的支持，使荣成市周边区域旅游度假地产项目相继落成，这些利好因素的存在以及未来政府对城市定位和旅游产业配套的逐步完善，荣成旅游地产广阔的发展潜力值得期待。